号外 徐超

(相关资料图)

在滨江集团（002244）2022年报中，独立董事于永生曾建议上市公司，过去房地产行业高杠杆、高周转和高负债的发展模式不再可持续，建议公司为中杠杆、低周转和低负债做一些准备。年报披露该条建议被公司采纳。

不过在商品房销售市场，滨江集团则玩出了高周转的新高度。杭州2023年首批集中供地中的一块，滨江集团以59天的时间完成了从拿地到开盘的全套动作。

相较于万科的“5986”（拿地5个月即动工、9个月销售、第1个月售出80%，60%的产品必须是住宅）、碧桂园的“456”（拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转），滨江集团的“59”周转模式完胜万科和碧桂园等房企大佬，且打破了自己在杭州创下的另一楼盘从拿地到开盘76天的记录。

关于商品房的可销售条件以及施工周期，浙江省和杭州市两级政府曾经发文有过明确规定，一层的建造工期不宜少于7天，高层建到地上十层以上可销售。而滨江集团在创造开盘新纪录的同时，能否保证建筑的工艺和质量？

开盘半个月已售罄

滨江集团开售的这个楼盘叫滨江·枫映华庭，地块编号杭政储出【2023】5号，地块名称“杭州未来科技城241号地块”。

挂牌信息显示，地块于2023年1月17日公告挂牌，面积17750平米，容积率2.5，起拍价10.2亿，起始楼面价2.3万/平。

2023年2月9日挂牌竞价开始，2023年2月21日，滨江集团以10.9亿、6.9%的溢价率拍得，成交楼面价24578元/平。在公示期过后，2023年3月10日正式成交。

根据现场情况，目前5幢楼已全部开工，动作快的已经接近10层。

（图片来源：杭州跑盘老司机）

根据杭州透明售房公布的滨江·枫映华庭信息显示，该楼盘共有5幢，17层高，均是176方、236方、258方的大户型，目前已全部售罄。

预售证信息显示，滨江于2023年4月22日领出预售证。

2015年10月1日施行的新版《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》明确，商品房预售要符合的条件之一是“商品房地上建筑为十层以下的，已完成建筑主体结构的施工；十一层以上的，已完成建筑主体结构施工的二分之一以上（且不低于十层）；一百米以上的（超高层），已完成建筑主体结构施工的三分之一以上（且不低于五十米）”。

2022年2月1日起施行的《浙江省住房和城乡建设厅关于落实建设单位工程质量首要责任的实施意见》明确规定，“现浇混凝土主体结构施工周期不得低于规范标准要求，不宜少于7天/层。”

照此规定的话，房企拿地后最起码要70天才可以销售。若滨江集团在2月21日拿地当天即进场，中间没有耽搁任何一天建到10层拿到符合预售的条件，那么每一层的建造工期也无法达到7天/层。

有建筑业人士表示，高周转现在是房企的命根，比如某些知名房企对某地块志在必得，则在挂牌前已经做好全部图纸设计，一旦拿下立刻进场，而7天/层的工期只是建议，那么从理论上来说，可以达到拿地后两个月即开盘销售。

有开发商表示，混凝土全部固化需要28天，7天可以达到75%以上，够得上安全标准，所以一般7天造一层。对方表示，3-4天建一层最早是在建设深圳的时候提出来过，因为时间就是金钱，施工上钢模支撑，在温度较高的地区和气候环境下，确实可以实现。

“现在民企的话一般5-6天1层常见一些，要求较高的国企可能都是要求7天1层。”对方表示，虽然加快了工期，但混凝土完全固化后的强度在当时肯定符合设计要求，至于日后建筑寿命是否会减少难说清。

2022年销售现金回笼690亿

2019年7月起，杭州土地市场开始实行“限地价、限房价”政策，限价政策意味土地的利润空间被提前锁死，因此要房企通过高周转、精确成本控制获得利润。

滨江集团的高周转在业内是闻名的。有报道称滨江集团曾内部规定，杭州市场上半年获取的项目，要求2个月开工、7.5个月开盘、10个月股东现金回正、12个月清盘，下半年的项目要求吧更严苛。杭州获取项目要求净利润率超过3%，外地项目要求超过9%。

2020年度业绩网上说明会上，董事占戚金兴曾表示当年拿的地要努力做到1%-2%的净利润水平，一时哗然。

2年来，滨江集团对现金流更加精益求精。2022年报披露，全年实现销售额1539亿元，位列克而瑞行业销售排名第13位，较2021年提升9位，行业地位和影响力进一步提升，并连续多年荣获杭州房企销售冠军。报告期内，公司抓销售促回款，全年权益销售现金回笼约690亿元，较2021年略有增加，资金回笼保持稳健态势。

现金流超52亿，较2021年增长521.10%。而2020年时的现金流还是负值。

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